Счета эскроу: что это и зачем они нужны!?

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательными при возведении многоквартирных домов. Механизм не дает возможности использовать деньги дольщиков в строительстве: средства помещаются на специальный счет в банке и хранятся там до момента, пока дом не будет готов. Застройщик же реализует проект за счет кредита и собственными силами. Когда новостройку вводят в эксплуатацию, эскроу-счет раскрывается и деньги дольщиков переходят застройщику.

Зачем эскроу распространили на ИЖС?

Около 70% от всего вводимого жилья в Нижегородской области приходится на частные дома, но у сегмента еще есть большой потенциал. Многие люди, которые хотели бы жить в собственном доме, считают его строительство авантюрой, поэтому делают выбор в пользу квартиры. Это связано с массой опасений: где искать подрядчика, будет ли он строить качественно, не сорвет ли сроки. Причина тому — отсутствие прозрачного и понятного механизма регулирования рынка. 

Решить проблему позволит введение эскроу-счетов. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, деньги заказчика помещаются на спецсчет и хранятся там до тех пор, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков оказывается в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Механизм эскроу должен устранить и другую проблему в сфере ИЖС. Сегодня в России насчитывается огромное количество частных домов низкого качества. Эти здания не соответствуют строительным нормам и правилам (СНиПам). Раньше заказчикам ничего не оставалось, как исправлять недостатки своими силами.

Если же частный дом строится с использованием эскроу, заказчик может обязать подрядчика устранить выявленные замечания. В противном случае он не подпишет акт приема-передачи дома. Таким образом, новая схема должна улучшить качество ИЖС в целом.

Как работает схема ИЖС с эскроу?

Сегодня с эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства работают банки ДОМ.РФ и Сбер. В целом их схемы по осуществлению таких сделок одинаковы. Реализация проекта начинается с выбора участка. По закону он должен находиться в собственности, аренде или безвозмездном пользовании заказчика.

При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Ее разрешается оформлять в любом банке независимо от того, где открыт эскроу-счет. На строительство частных домов можно привлечь средства в рамках семейной и IT-ипотеки, причем по новым правилам это допускается только при условии использования механизма эскроу, а в сумму кредита разрешается включать покупку земельного участка. В противном случае льготные программы господдержки на ИЖС окажутся недоступны.После того как ипотека одобрена, нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома. Для этого можно использовать сервис строим.дом.рф, где размещены проекты подрядчиков, уже работающих с эскроу. Сервис быстро развивается: сейчас на нем размещаются более 3,7 тысячи организаций и порядка 3 тысяч проектов домов. 

Следующий этап — заключение договора строительного подряда между заказчиком и исполнителем. Затем банк оценивает подрядчика и принимает решение о его кредитовании, если это требуется. В случае одобрения подписывается трехсторонний договор об открытии счета эскроу. Банк предоставляет заказчику строительства ипотеку.

Собственные и заемные средства заказчика помещаются на спецсчет. Далее банк может открыть кредитную линию на строительство дома подрядчику. После передачи построенного дома заказчику счет эскроу раскрывается. Часть средств с него направляется на погашение кредита подрядчика, а оставшиеся деньги получает он сам.